「上手な不動産売却」の記事一覧（10件）
契約時に売主はどんなものが必要なの？
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.他に必要な物は？
A.契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になりますが、
買主様から手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？
A.買主さんに真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。
Q.登記識別情報とは？
A.所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、
2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報に
なっております。
Q.他に必要な物は？
A.身分証明書が必要になります。
保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が
保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が
有る物が必要です。
顔写真付きの身分証明書がない場合は、マイナンバーカードが有れば対応可能です。
Q.それ以外に必要な物って何ですか？
A.印鑑が必要になります。
契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
Q.お金は必要無いのでしょうか？
A.印鑑が必要になります。
契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
Q.お金は必要無いのでしょうか？
A.契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になりますが、
買主様から手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、
特に必要はございません。
取引事例比較法
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.土地の場合は？
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.東京にマンションを持っているのですが、 どの様に査定するのでしょうか？
A.居住用のマンションの場合、「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
Q.土地の場合は？
A.同じ土地と言う物は有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので
今回の査定する不動産と成約事例の不動産
各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。
原価法の算出方法
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
Q.「再調達価格」って何ですか？
A.「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。
A.簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか なんですけれども、
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定は、どうようにやるのでしょうか？
A.一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。
Q.取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
原価法って何ですか？
査定手法はこちらから
査定手法はこちらから
A.原価法と言うのは、式でお伝えすると、
再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率
こちらで算出する事になります。
再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率
こちらで算出する事になります。
Q.「再調達価格」って何ですか？
A.「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。
Q.原価修正とは何ですか？
A.経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。
Q.流通性比率って言うのは何ですか？
A.簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が
流通性比率になります。
不動産の売却依頼！
カテゴリ：上手な不動産売却
A.先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
②一般媒介契約
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？
A.先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
Q.大きく分けると、この2つの契約ですが、どう言う違いが有るのでしょうか？
A.
①専任媒介契約
売主様に対して定期的に、販売状況を連絡する義務がございます。
①専任媒介契約
売主様に対して定期的に、販売状況を連絡する義務がございます。
又、不動産業者が見れる「レインズ」と言うサイトに、7営業日以内に必ず登録して
いた頂かないといけないと言う義務がございます。
②一般媒介契約
こちらは専任媒介契約と違い二つの義務は特にございません。
後、細かいのですが、「専属専任媒介契約」と言う物が有りますが、基本的には
「一般媒介」で契約して頂くか、「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで
検討して頂ければ良いかと思います。
物件状況報告書とは？
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.物件状況報告書とは？
Q.修理してから入居しますね。
Q.それは嫌ですよね。裁判したくなりますよね。
A.こういったトラブルにならない様に、物件の状況を、
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.物件状況報告書とは？
A.例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか？
Q.修理してから入居しますね。
A.買ってから、雨漏りしてるのが分かったら、どうですか？
Q.それは嫌ですよね。裁判したくなりますよね。
A.こういったトラブルにならない様に、物件の状況を、
事前に買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。
例えば、シロアリの被害が有るか、給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、
越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、
嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。
不動産取引の重要なポイントになりますのでので、物件状況報告書も大切な書類になります。
契約の解除について
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？
A.手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。
Q.手付金を返さないといけないケースも有るのですか？
A.白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？
A.残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。
Q.その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？
A.手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。
Q.手付金を返さないといけないケースも有るのですか？
A.白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。
Q.手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？
A.手付解除・違約解除などが、そちらになります。
但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
Q.手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？
A.手付解除・違約解除などが、そちらになります。
但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
解除には手付解除・違約解除・白紙解除の三種類があります。
共有名義の不動産売却について
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうした
でしょうか？
A.「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。
Q.委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？
A.委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？
A.妹様が今回の不動産に関しまして売却を同意されているので有れば大丈夫です。
ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。
媒介契約時・売買契約時・決済時 この3つの場面で、妹様が立ち会って
頂いて署名と捺印を頂きます。
Q.妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうした
でしょうか？
A.「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。
Q.委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？
A.委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。
Q.印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？
A.法的な決め事は無いのですが、金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと
受け付けをしないとい
なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います
Q.印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？
A.法的な決め事は無いのですが、金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと
受け付けをしないとい
なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います
売るのと貸すのどっちがお得？
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.賃貸のメリットって何ですか？
デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納です。
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.東京にマンションを持っていますが、もう2年間空き家です。
売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いでしょうか？
A.先ずは売却のメリットとしてまとまったキャッシュが入って来ますので、
そちらを使って頂いて他の運用をして頂けると言うのがメリットになります。
デメリットに関しては、強いて言うなら、今後、大幅なインフレ等が起こった時に
あの時売らなければ良かったなぁと言う後悔が有るかなって言う事ですかね。
そちらを使って頂いて他の運用をして頂けると言うのがメリットになります。
デメリットに関しては、強いて言うなら、今後、大幅なインフレ等が起こった時に
あの時売らなければ良かったなぁと言う後悔が有るかなって言う事ですかね。
Q.賃貸のメリットって何ですか？
A.賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事です。
デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納です。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、
かなりのリスクになると思います。
もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますとその資産が大幅に価値が下がってしまう
と言うリスクが有りますので、ここは大きなデメリットです。
かなりのリスクになると思います。
もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますとその資産が大幅に価値が下がってしまう
と言うリスクが有りますので、ここは大きなデメリットです。
不動産には色々な価格があるって本当？
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.不動産には、色々な価格が有るとお聞きしたんですが？
A.はい、一般的には4つの価格「一物四価」
と言うのがございます。
②路線価
カテゴリ：上手な不動産売却
Q.不動産には、色々な価格が有るとお聞きしたんですが？
A.はい、一般的には4つの価格「一物四価」
と言うのがございます。
Q.物四価ですか？具体的にはどう言う物が有るんですか？
A.
①公示価格
A.
①公示価格
毎年3月頃に発表が有りますので、
その際には、新聞やニュースなんかで取り上げられたりされますね。
その際には、新聞やニュースなんかで取り上げられたりされますね。
②固定資産税評価額
税金などの支払いで見た事が有りますね。
毎年7月の初旬には、納付書が届くと思います
②路線価
一般的には余り耳にされる事が少ないと思いますけれども、
相続税の計算をする時の指標となります。
④時価
相続税の計算をする時の指標となります。
④時価
売主さん・買主さんが契約される時に使う実勢価格となります。
どのように不動産査定をおこなっているの？
カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/06/09 12:51
不動産の査定手法について解説しています。
Q.不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけ
不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか？
A.はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りま
カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/06/09 12:51
不動産の査定手法について解説しています。
Q.不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけ
不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか？
A.はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りま
一つ目が、原価法
二つ目が、取引事例比較法
三つ目が、収益還元法
二つ目が、取引事例比較法
三つ目が、収益還元法
こちらの3つの手法を使って金額の算出をさせて頂いております。
Q.東京にマンションを持ってるんですけども、こういった場合はどの様に算出するの
でしょうか？
A.分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比
せて頂いております。
Q.田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの
でしょうか？
A.一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
でしょうか？
A.分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比
せて頂いております。
Q.田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの
でしょうか？
A.一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
土地の部分を取引事例比較法という事で受けて、金額を出して最後
査定金額という事で提出させて頂いております。
Q.東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合
A.賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産とい
頂いておりますので
収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。
査定金額という事で提出させて頂いております。
Q.東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合
A.賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産とい
頂いておりますので
収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。
