「2025年09月」の記事一覧（110件）
カテゴリ：上手な不動産売却
こんにちは！
新潟で不動産の売却相談を承っている越後ホームズです。
新潟市中央区・東区・北区・西区・秋葉区を中心に、
上越市・新発田市・村上市・三条市・五泉市など県内幅広くご相談をいただいています。
年々増えているなと感じるのが、
親から相続した実家をそのままにしていたが、
だんだん管理に不安を感じるようになったというご相談です。
「思い出もあるし、すぐには決められない」「いつか使うかも」と
考えているうちに、空き家の状態が長く続いてしまうケースは少なくありません。
ですが、その空き家が「特定空き家」に指定されると、
固定資産税が大幅に増えたり、行政から撤去命令が出たりすることもあります。
特定空き家とは、放置されたことで倒壊の危険がある、
衛生面で問題がある、景観を損なっていると判断された建物のこと。
地域によっては、苦情や通報がきっかけで調査が入ることもあります。
売却するかどうかは、すぐに決めなくても大丈夫です。
まずは今の状態を把握し、どのような選択肢があるのか知ることから始めてみませんか？
私たち不動産の専門家が、売却はもちろん、管理やリフォームのご相談にも対応いたします。
空き家を「将来の負担」にしないために。
「とりあえず相談だけ…」という軽い気持ちでも大歓迎です。
ぜひ一度、センチュリー21 越後ホームズにご相談ください！
上越エリア（上越市・妙高市・糸魚川市・柏崎市）の不動産売却・不動産買取・査定は、
株式会社越後ホームズにご相談ください。
不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。
売却をご検討の方は下記のフォームからお問い合わせください。
TEL：025-520-9460
メール：joetsu@echigohomes.co.jp
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2025/09/15 16:16
- 最近、「親から家を相続したけれど、
- 住む予定もなくてどうすればいいか分からない」というご相談が増えています。
相続した空き家は、きちんと対処しないと様々なリスクを招く可能性があります。
■ 空き家を放置するリスク
空き家をそのままにしておくと、以下のような問題が起こる可能性があります。
• 固定資産税の負担が続く
• 老朽化による倒壊や近隣トラブル
• 不法侵入や犯罪の温床になる可能性
• 「特定空き家」に指定されると税金が高くなる
などなど。
思い出が詰まった実家であっても、維持管理が難しい場合は、早めに方針を決めることが重要です。
新潟県内の不動産の売却でお困りのこと、
不安なことがありましたらぜひセンチュリー21越後ホームズにご相談ください。
新潟県内の中古住宅はもちろん、土地・マンション・投資物件等も対応可能です。
相続した物件や、空き家で困っているなどなど
経験豊富なスタッフが親切丁寧に対応いたします。
＼＼ 無料相談受付中／／
「まだ迷っている」「まずは話を聞きたい」という方も、ぜひお気軽にご相談ください♪
査定は無料・秘密厳守で対応いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください！
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売却事例はこちらからご確認ください★
参考に査定事例はコチラ★
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カテゴリ：上手な不動産売却
こんにちは！越後ホームズです！
今回は「訳あり不動産の買取査定」についてお話ししたいと思います。.jpg)
不動産にはさまざまな事情があります。例えば…
✔ 事件や事故があった物件
✔ 空き家のまま長年放置されている物件
✔ 近隣とのトラブルを抱えている物件
✔ 共有名義で話が進みにくい物件
こういった「売るのが難しいかもしれない」と感じる物件でも、
当社では積極的に買取査定を行っています。
「誰に相談したらいいのかわからない…」
「売れるかどうか不安…」
そんなお悩みがありましたら、ぜひ一度ご相談ください。
できるだけご負担の少ない方法をご提案し、
安心してお任せいただけるようサポートいたします。
新潟県内の不動産の売却でお困りのこと、
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カテゴリ：上手な不動産売却
現在、自宅の売却を考えているのですが
建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？
具体的には、木造の住宅の場合は22年、
木骨モルタル造住宅の場合は20年で
価値が0円になるとされています。
建物の構造によって
価値がなくなる年数が異なるということですか？
考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、
建物の構造によって劣化の度合いは様々です。
たしかに木造と鉄筋コンクリート造が
同じスピードで劣化するわけではないですもんね。
そこで築年数から平等に価値を算出するために
用いられているのが「耐用年数による考え方」です。
ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。
47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・
木造住宅の場合、
売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため
建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。
私の家は築22年以上なので
戸建てとして売却できないのでしょうか？？
耐用年数はあくまで税法上の
価値を見極めるための数値のため、
築年数が22年以上経っているからといって
売れないということはありません。
築年数22年以上の家を売る場合、
どのような工夫が必要なのでしょうか？
人が住むうえで構造などに問題がなければ、
築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。
その中で劣化や老朽化といったポイントは
最低限の修繕を行い
「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層を
ターゲットに売却を検討してみましょう。
そのようなお客様はいるのでしょうか？
実際に安く購入して、自分でリフォームして
再利用したいと考えるお客様は少なくありません。
まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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売買契約締結の際に、売買代金の一部として
買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。
その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？
売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように
双方の合意で決定します。
一般的にはどれくらいなんですか？
一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。
3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。
ただし、宅建業者が売主で、
新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、
銀行等と保証委託契約をするなど、
手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、
保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。
また、買主様が物件価格の全額や
諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、
1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。
手付金のある契約では、
売買契約締結後に買主の手付金放棄や
売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。
これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、
少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。
不動産取引は個別性が高いので、
その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、
相談されるのが良いかと思います。
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相続予定の実家があるんですが、
親に「家の前の道路は私道ではあるが、
相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と
言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？
まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。
公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。
一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。
たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね。
次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、
複数の個人が共同で所有しています。
複数人で所有している場合もあるんですね。
親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？
公道でも私道でも、敷地が2m以上その道路に接していれば、
建物の建築許可は得られます。
ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、
建築の工事を行うことができない場合があります。
私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。
例えば、複数の人が共同所有している私道に
埋設している水道管や下水管が老朽化してしまったりした場合などは、
私道の所有者が共同して補修や交換をします。
たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね。
私道の持分を持っていない人が、
いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、
勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。
その場合どのようにすればいいんでしょうか…
私道の持分を持っている所有者全員からの
「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等の
いわゆる「許可」が必要になります。
なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！
私道の持分を持っている近隣の人たちとの
関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、
多額の承諾料を要求されることもあります。
近隣との仲が良くないなどの理由で
承諾が得られないケースもあります。
そうなると、せっかく建築の許可を
得ることができても、工事自体ができません。
その場合、建替えができない・・・ということですよね？
また建築ができない不動産では、
売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。
どうしたらいいんでしょうか？
親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。
私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。
親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、
このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、
子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、
簡単に承諾してもらえないことが少なくありません。
確かに親は近隣同士仲がいいけど、
私は正直あまり付き合いがないです・・・
相続予定の不動産問題は、早めに把握し、
解決方法を探る必要がありますが、
親御さんが元気な間に解決できるように、
日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、
問題を共有しておくことが大切です。
先延ばしにしがちだけど
きちんと話あってる方がいいですね！
特に私道の問題は、
法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、
お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら
早期に解決を図ることをおすすめします。
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相続により、借地権付き建物を取得したのですが
売却はできるのでしょうか？
はい、結論からお伝えすると売却はできます。
ただ注意が必要です。
それは何ですか？
借地権付き建物を売却するなら、
地主に許可をもらう必要があります。
また、許可をもらうだけでなく、
借地権付き建物を売却する際には
承諾料の支払いが必要となってきます。
承諾料を払わないといけないんですか！？
理由は、新たな借地権取得者が
毎年地代を支払ってくれる保証はないので、
そのリスクに対して支払う必要があります。
承諾料は地主と相談するなどして決めますが、
一般的には借地権価格の5～15%程度です。
許可を取ったら後はどのような流れですか？
主な売却方法は3つあり
１、借地権付き建物として売る
２、地主に建物を売る
３、底地権とセットで売却する
です
一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？
通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。
売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、
自由度の高い販売方法になります。
それだと分かりやすくていいですね
ただし、土地を合わせて購入できる
中古物件などがライバルになるので、
売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、
売却期間が長引くこともあるでしょう。
確かに土地がついている物件が
ライバルになると考えるとすんなり売却・・・
とはいかないでしょうね・・・
次に2つ目の「地主に建物を売る」ですが
これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、
地主に建物を買ってもらう方法です。
仲介のように買主を探す必要がないので、
早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。
たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！
ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、
貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いが
なかなか終わらないという可能性もあります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、
最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。
最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか？
こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、
所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。
先ほどの地主に買ってもらう・・の逆で
こちらが底地を購入するという事ですか？
地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、
その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、
より売りやすくなります。
借地権と建物をセットで売却するよりも、
所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、
より高値で売却することができるのがメリットです。
確かにこれだと、売却がしやすそうですね！
ただ一時的に底地権を購入する為の
資金が必要になるという事ですよね・・・
この部分は
デメリットになるかもしれないですね。
借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・？
借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。
そのため売却しづらいということもあるでしょう。
しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどの
メリットもあります。そのようなメリットも活かして
売却活動を進めていくと良いですね
売却活動をサポートし、
売却に導いてくれるのは不動産会社です。
確実に借地権付き建物を売却したいなら、
良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。
上越エリア（上越市・妙高市・糸魚川市・柏崎市）の不動産売却・不動産買取・査定は、
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不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。
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カテゴリ：上手な不動産売却
売却しようか検討している土地なんですが、
境界標が見当たらないんです。
その物件はこれまでに測量を行い、
境界標が設置されていましたか？
過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、
相続した土地で詳しくはわからないのです。
土の下に埋めれていたり、
側溝のふたで見えていない場合などがあります。
建て込んでいる場所などでは、
ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。
分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。
境界標を設置している場合でも、
建築工事や外構工事、道路工事などで
境界標が飛んでしまっているケースもあります。
これだと思ったものが、
本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。
探すのも大変なんですね。
どうすればよいのでしょうか。
ご売却をお考えでしたら、
まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や
担当者でしたら、謄本や地積測量図、
ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。
仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。
元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、
土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。
その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。
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カテゴリ：上手な不動産売却
仲介会社を通じて不動産売買を行うと、
仲介手数料が必要となりますよね。
仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。
仲介手数料を支払ってでも、
仲介会社を通すメリットって何ですか？
手間を省けることはもちろんですが、
取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。
ですが、何を、どこで、どのように
調べないといけないのかはわかりませんよね。
確かによくわからないです。
次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。
相場は路線価やチラシに載っている他の物件から
おおよそわかりそうな気がします。
路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、
路線価は相続税の計算の為の価格であり、
公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。
また、土地の形状や向き、規模など
査定に重要なポイントは考慮されてません。
チラシなども、売出している価格であって、
実際に成約した価格では無い事が多いです。
本当の査定額はなかなか簡単にはわからないんですね。
次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方は
どのように物件を探されるでしょうか。
ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？
最近は特にインターネットで
ポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、
個人ではそこに掲載することができません。
買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。
少しでも多くの方に物件を知ってもらい、
希望者を見つける事が重要です。
ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。
確かに不動産の広告は良く目にしますね。
さらに、購入希望者が見つかった時、
公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。
条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、
購入者に重要事項説明が必要ですし、
売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。
先ほどの調査でわかったことや
取引条件について記載されている書類ですね。
購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、
ほとんどの金融機関は
申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。
購入する方の為でもあるんですね。
その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、
変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や
諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。
それは専門家が必要となりますね。
不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、
その従業員には国家資格である宅地建物取引士の
有資格者の人数が定められています。
売却成功に向けて、専門家である仲介会社に
ご依頼されることをお勧めいたします。
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土地の取引を行う時、
測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。
程度の差もありますが、異なることはあります。
そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、
単価が変わりませんか？
単価は変わりますね。
公簿取引といって、
登記簿面積に基づいての取引を行う場合、
登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、
小さくなれば単価は上がります。
それは売主側にも買主側にも
有利や不利になったりしますよね。
何とかならないんでしょうか。
そういった場合には、公簿取引ではなく
実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引ですか？どのような取引ですか？
例えば、公簿面積100㎡の土地を
1000万円で売買するとします。
㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果
土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、
㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は
清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、
㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして
仮に110㎡になった場合は
110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で
900万円の売買代金となります。
なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！
但し、メリットだけでなく注意も必要です。
どういった事に注意が必要ですか。
予想以上に大きくなった場合などは
買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。
その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う方が良いのか、
不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
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